Odpočet daně při rekonstrukci nemovitosti
Dotaz:
Obracím se na Vás s prosbou o objasnění situace ohledně možnosti uplatnění DPH při rekonstrukci nemovitosti, která zahrnuje jak bytové, tak nebytové (komerční) prostory.
Podle mých informací je uplatnění DPH možné, a to za určitých podmínek. Jelikož se jedná o komplexnější situaci, chtěl bych požádat o vyjádření a doporučení, jak správně postupovat při uplatnění nároku na odpočet DPH.
Odpověď:
Na základě poskytnutých informací předpokládáme, že dotčená nemovitost, která je předmětem rekonstrukce, je obchodním majetkem plátce a je používána plátcem výhradně pro účely pronájmu (nikoli soukromé účely apod.).
Dále rozumíme, že nemovitost zahrnuje jak prostory, které jsou obytným prostorem ve smyslu § 48 ZDPH, tak i jiné (dále jen "komerční“ nebo nebytové") prostory.
Při určování rozsahu nároku na odpočet daně je potřeba vycházet z ustanovení § 72 a násl. ZDPH. V případě přijatých plnění souvisejících s rekonstrukcí nemovitosti lze pravidla shrnout následovně.
Plný nárok na odpočet daně
Nárok na odpočet daně v plné výši vzniká u přijatých zdanitelných plnění, která slouží výhradně pro účely uskutečněných zdanitelných plnění. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí komerčního prostoru, u kterého se plátce (pronajímatel) v souladu s podmínkami specifikovanými v § 56a odst. 3 ZDPH rozhodl pro zdanění nájmu. Přijaté zdanitelné plnění v podobě stavebních prací tedy souvisí výhradně s nájmem daného komerčního prostoru, který je zdanitelným plněním.
Bez nároku na odpočet daně
Nárok na odpočet daně nevzniká vůbec u přijatých zdanitelných plnění, která slouží výhradně pro účely uskutečněných plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí obytného prostoru, jehož nájem je v souladu s § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Dále se jedná například o stavební práce související s rekonstrukcí komerčního prostoru, který je pronajat v režimu plnění osvobozeného od daně (tj. nebyly splněny podmínky pro využití volby zdanění podle § 56a odst. 3 ZDPH nebo tyto podmínky splněny byly, ale plátce volbu nevyužil).
Krácený nárok na odpočet daně
Nárok na odpočet daně v krácené výši vzniká u přijatých plnění, která jsou určena ke smíšenému využití, tj. slouží současně k uskutečnění plnění zdanitelných i osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí společných částí nemovitosti (střecha, fasáda apod.), v níž jsou jednotlivé prostory pronajímány v souladu s § 56a ZDPH jak v režimu zdanění, tak v režimu osvobození od daně. Jedná se rovněž o jakákoli další plnění, která nejsou přímo přiřaditelná ke konkrétnímu uskutečněnému plnění. Přitom platí, že jediné přijaté plnění není možné pro účely uplatnění nároku na odpočet daně uměle rozdělit.
Pravidla pro uplatnění nároku na odpočet daně v krácené výši jsou popsána v ustanovení § 76 ZDPH. Rozsah nároku na odpočet daně je dán výší koeficientu stanoveného v souladu s § 76 ZDPH. Použití jiného kritéria pro určení rozsahu nároku na odpočet daně ZDPH nepřipouští. Rozsah nároku na odpočet daně tedy není možné v žádném případě zjišťovat například dle poměru podlahových ploch jednotlivých prostor.
Charakter přijatého zdanitelného plnění
Výše uvedená pravidla pro vznik nároku na odpočet daně se vztahují na veškerá přijatá plnění související s rekonstrukcí nemovitosti, přičemž není podstatné, zda rekonstrukce má povahu opravy či technického zhodnocení ve smyslu ZDPH. Rozlišení charakteru přijatého plnění (oprava vs. technické zhodnocení) je však důležité pro správné uplatnění pravidel pro následné korekce odpočtu daně podle § 76 ZDPH (v případě rekonstrukcí, které trvají déle než jeden kalendářní rok) a rovněž pro úpravu odpočtu daně podle § 78 a násl. ZDPH.
Uplatnění nároku na odpočet daně
Podmínky pro uplatnění nároku na odpočet daně jsou upraveny v § 73 ZDPH. Příjemce plnění, plátce DPH, musí být vždy schopen prokázat, jaký je rozsah a obsah přijatého plnění, kdo je poskytovatelem tohoto plnění, a jak je dané přijaté plnění konkrétně využito.
Pro úplnost upozorňujeme, že pro správné uplatnění nároku na odpočet daně je v případě pronajímaných nemovitostí klíčová rovněž znalost pravidel pro uplatnění DPH v případě pronájmu, která jsou popsána v § 56a ZDPH. Platí totiž, že v případě, kdy pronajímatel uplatní DPH na výstupu, tj. zatíží daní pronájem, který je však podle § 56a ZDPH osvobozen od daně, nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s tímto pronájmem pronajímateli nevzniká.
Dále upozorňujeme, že nárok na odpočet daně vzniká pouze v případě daně, která byla uplatněna v souladu se ZDPH. Vzhledem k tomu, že použití sazeb DPH ve stavebnictví bylo dotčenou novelou ZDPH účinnou od 1. 7. 2025, doporučuje věnovat správné aplikaci sazeb DPH zvýšenou pozornost.
Kategorie: Metodické dotazy
Daň: Daň z přidané hodnoty
Oblast úpravy: Odpočet DPH
Zveřejněno: 16.12. 2025