Datum nabytí nemovité věci získané v rámci dědictví

Dotaz:

Jakou cenu může uplatnit poplatník do daňových výdajů v případě, že byl v roce 2025 prodán byt, zděděný po sestře, u kterého nebyl naplněn časový test pro osvobození příjmů? Podle zákona o daních z příjmů lze při bezúplatném nabytí jako výdaj uplatnit doloženou cenu stanovenou podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.,) a příslušné oceňovací vyhlášky. Otázkou je, k jakému datu příslušné ocenění zpracovat. Zda k datu úmrtí zůstavitelky nebo k datu nabytí právní moci usnesení o dědictví, či k datu právních účinků zápisu do katastru nemovitostí a zda lze použít cenu stanovenou v dědickém řízení?

Odpověď:

Příjem z prodeje nemovité věci je tzv. ostatním příjmem (dle § 10 odst. 1, písm. b) bod 1 zákona o daních z příjmů). Podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů platí, že jedná-li se o věc nabytou bezúplatně, je výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, a to jako cena zjištěná. Den nabytí majetku při úmrtí zůstavitele byl řešen v rozsudku Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 Afs 190/2024 ze dne 25. 7. 2025. Z rozsudku vyplývá, že den nabytí pro potřeby § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů má je určen rozhodnutím soudu o potvrzení nabytí dědictví (jde o deklaratorní rozhodnutí podle soukromoprávních ustanovení s účinky od okamžiku vzniku dané věci, tj. ex tunc). K nabytí dědictví dochází tudíž ke dni vzniku dědického práva, tj. ke dni smrti zůstavitele.

V souladu s výše uvedeným bude v případě prodeje bytu zděděného po sestře výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, tj. ke dni úmrtí zůstavitele. Má-li poplatník v úmyslu použít cenu stanovenou v dědickém řízení, je třeba aby si ověřil, že tato stanovená cena splňuje výše uvedené podmínky. Pro potřeby zákona o daních z příjmů není stanovena nutnost doložení ocenění ve formě znaleckého posudku a není ani stanoveno, kdo je oprávněn toto ocenění vyhotovit. Uvedené podmínky neupravuje ani zákon o oceňování majetku. Pro úplnost dodáváme, že v rámci aplikace zákona o oceňování majetku a příslušné oceňovací vyhlášky (a to nejen pro potřeby zákona o daních z příjmů) musí být postup ocenění zřejmý a odůvodněný, tj. musí odpovídat příslušným ustanovením tohoto právního předpisu, ať už jej vyhotovil kdokoli v jakékoli formě.

Kategorie: Metodické dotazy

Daň: Daň z příjmů fyzických osob a závislé činnosti

Oblast úpravy: Nemovitosti

Zveřejněno: 30.04. 2026