Majetek - kapitalizace úroků

Dotaz:

Dobrý den, dotaz k nízké kapitalizaci: Developer (prodej bytů), který aktivuje úroky z úvěru od spojené osoby do zásob (účtuje úroky rovnou do zásob, např. za období 2022 až do prodeje bytů v roce 2025) a v období 2025 byty prodává - úroky se tak dostávají v roce 2025 ze zásob do nákladů. Řeší se v těchto případech vůbec nízká kapitalizace? Nedá se použít § 25/3 ZDP? Pokud je nutné nízkou kapitalizaci řešit - za jaké období a jakým způsobem? Do nákladů úroky dostávám až v okamžiku prodeje bytů v roce 2025, tak řeším až rok 2025? Nebo řeším i období 2022 - 2024? Pozn. neřeším nadměrný výpůjční výdaje dle § 23e ZDP.

Odpověď:

Podle stávající úpravy § 49 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele (vyhláška), jsou z ocenění zásob vyloučeny úroky z úvěrů a zápůjček poskytnutých na jejich pořízení pouze v případě, že jsou tyto zásoby oceňovány pořizovací cenou. Vyloučení úroků z ocenění zásob i při jejich ocenění vlastními náklady, resp. při jejich vytvoření vlastní činností, účetní předpisy výslovně neupravují. Obecně platí, že čím dlouhodobější cyklus má tato činnost či charakter výroby, tím je okruh vlastních nákladů, resp. přiřaditelných přímých a nepřímých nákladů, širší (srov. § 49 odst. 5 vyhlášky a Interpretace Národní účetní rady I 35).

Proto je nutné vždy přihlížet k podmínkám konkrétního případu, a to z hlediska naplnění povinnosti věrného a poctivého zachycení ekonomické reality dle § 7 zákona o účetnictví (ZoÚ). Důvodem pro odlišné ocenění tak nemůže být rozdílný způsob evidování určitého aktiva, nýbrž pouze odlišnost okolností pořízení daného aktiva či odlišnost ekonomické podstaty transakce. V této souvislosti nelze přehlédnout:

Při pořízení dlouhodobého majetku účetní předpisy možnost kapitalizace úroků výslovně předpokládají v § 47 odst. 1 písm. b) vyhlášky.

Účetní jednotka má povinnost vykazovat výnosy a náklady spojené s určitou zakázkou zásadně do účetního období, s nímž věcné a časové souvisí (srov. § 3 odst. 1 ZoÚ). Proto při dlouhodobém výrobním cyklu (typicky při několikaleté výstavbě nemovitostí v rámci developerského projektu) nelze při ocenění takto vytvořených aktiv pominout žádný významný druh nákladu, který prokazatelně příčinně souvisí se zakázkou a který se ve výnosech odrazí až při jejím ukončení.

Účetní předpisy kapitalizaci úroků do vlastních nákladů nezakazují.

Předpokladem pro kapitalizaci úroků do ceny zásob je však to, že účetní jednotka doloží, proč a v jakém rozsahu tyto náklady považuje v konkrétní situaci za součást vlastních nákladů výroby, a zejména prokáže, že úrokové náklady lze prokazatelně příčinně přiřadit k pořizování dané zásoby (resp. k nedokončené výrobě). Za příčinnou souvislost považujeme nejen schopnost prokázat vztah sjednaného úvěru k financování pořízení daných zásob, ale také skutečnost, že čerpaný úvěr (resp. jeho část), z něhož jsou úrokové náklady zahrnovány do pořizovací ceny, se v každém okamžiku výrobního cyklu rovnají (resp. nepřevyšují) skutečně vynaložené náklady zahrnuté do pořizovací ceny. Nejzazším okamžikem, do kterého lze úrokové náklady kapitalizovat do pořizovací ceny, je potom logicky okamžik, kdy je zásoba uvedena do stavu způsobilého k použití, resp. prodeje.

V ustanovení § 25 odst. 1 písm. w) ZDP jsou vymezeny finanční výdaje (náklady) z úvěrových finančních nástrojů, které nelze uznat za výdaje (náklady) snižující základ daně z příjmů. V souladu s § 25 odst. 3 zákona o daních z příjmů se do úvěrových finančních nástrojů pro účely odstavce 1 písm. w) nezahrnují úvěrové finanční nástroje, z nichž úroky jsou součástí vstupní ceny majetku, a dále prokazatelně poskytnuté bezúročné úvěrové finanční nástroje.

Z výše uvedeného vyplývá, že pokud budou v souladu s účetními předpisy úroky z úvěrových finančních nástrojů kapitalizovány do ocenění zásob vytvořených vlastní činností, nezahrnují se dotčené úvěrové finanční nástroje mezi úvěrové finanční nástroje pro účely pravidla tzv. nízké kapitalizace dle § 25 odst. 1 písm. w) ZDP.

Pro úplnost uvádíme, že výše uvedené platí za předpokladu, že předmětné transakce splňují charakter dluhového financování a nejedná se tudíž o transakce, jejichž skutečným obsahem je zastřené poskytování vlastního kapitálu.

 

 

Kategorie: Metodické dotazy

Daň: Daň z příjmů právnických osob

Oblast úpravy: Majetek - vstupní cena, odpisy, zásahy do majetku, vyřazení

Zveřejněno: 15.12. 2025

Číslo dotazu: 74