Uplatnění DPH u provize za zprostředkování převodu podílu v bytovém družstvu

Dotaz:

Česká realitní kancelář, plátce DPH, na základě zprostředkovatelské smlouvy vyhledá zájemce a zprostředkuje uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu. Převodcem je fyzická osoba, která podíl držela pro svou osobní potřebu a nepřevádí jej v rámci ekonomické činnosti. Za zprostředkování náleží realitní kanceláři provize. Předmětem mého dotazu je režim DPH u této provize, nikoli u samotného převodu podílu.

Podle § 54 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, patří převod podílů v obchodních korporacích mezi finanční činnosti. Ustanovení § 54 odst. 1 písm. t) zahrnuje také sjednání nebo zprostředkování činností podle písmene a). Bytové družstvo je obchodní korporací podle § 1 zákona č. 90/2012 Sb. Nabízí se proto otázka, zda lze provizi realitní kanceláře osvobodit od DPH bez nároku na odpočet daně podle § 54 odst. 1 písm. t).

Setkala jsem se však také s odborným výkladem, podle něhož je podmínkou osvobození zprostředkování převodu podílu v obchodní korporaci to, aby samotný převod představoval finanční činnost osvobozenou od DPH bez nároku na odpočet daně. Převod družstevního podílu fyzickou osobou jednající v soukromé sféře podle tohoto výkladu není ekonomickou činností, a není tedy předmětem DPH ani osvobozeným plněním podle § 54 odst. 1 písm. a). Autoři tohoto výkladu odkazují rovněž na informaci Ministerstva financí k uplatňování DPH u bytových družstev ze dne 3. 8. 2004 a dovozují, že provize realitní kanceláře podléhá základní sazbě DPH. Uvědomujeme si přitom, že uvedená informace se týká plnění poskytovaných bytovým družstvem, zatímco v popsaném případě převádí podíl jeho člen.

Ráda bych znala Váš názor na tuto otázku, zejména:

1. Je za popsaných okolností provize za skutečné zprostředkování převodu družstevního podílu osvobozena od DPH podle § 54 odst. 1 písm. t), nebo podléhá základní sazbě DPH?
2. Je pro osvobození zprostředkovatelské služby rozhodující, zda samotný převod podílu uskutečňuje převodce v rámci ekonomické činnosti a zda je jeho převod plněním osvobozeným od DPH?
3. Pokud osvobození v uvedeném případě nelze uplatnit, prosím o uvedení právního důvodu, proč se § 54 odst. 1 písm. t) na tuto zprostředkovatelskou službu nevztahuje.
4. Lišil by se režim provize, pokud by tentýž družstevní podíl převáděla osoba povinná k dani v rámci své ekonomické činnosti?

 

Odpověď:

Z hlediska uplatňování daně z přidané hodnoty je v posuzovaném případě třeba prvotně vycházet ze skutečnosti, že se jedná o převod družstevního podílu v bytovém družstvu, který držela fyzická osoba pro svou osobní potřebu a samotný převod je realizován mimo rámec ekonomické činnosti. V případě daného převodu se tedy nejedná o plnění uskutečňované osobou povinnou k dani, která jedná jako taková a ve smyslu znění ustanovení § 2 a § 5 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z přidané hodnoty“ nebo „zákon o DPH“), uvedený převod není předmětem daně. Nejedná se tedy o zdanitelné plnění, a tudíž ani o plnění, které by bylo ve smyslu ustanovení § 54 odst. 1 písm. a) zákona o dani z přidané hodnoty možné považovat za finanční činnost osvobozenou od daně.

Pro posouzení, zda je zprostředkování převodu družstevního podílu činnosti osvobozenou od DPH, je podstatné, zda samotná činnost (převod družstevního podílu) je finanční činností podle § 54 zákona o DPH. V souladu s § 54 odst. 1 písm. t) zákona o DPH je finanční činností, která je podle § 51 zákona o DPH osvobozena od DPH, zprostředkování činností podle písmen a) až) i) nebo k) až r). V případě převodu družstevního podílu je klíčové ustanovení § 54 odst. 1 písm. a) zákona o DPH, podle kterého se finanční činností rozumí převod podílů v obchodních korporacích. Obchodní korporací je v návaznosti na § 1 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), obchodní společnost a družstvo.

Převod družstevního podílu je převodem podílu v družstvu, tedy finanční činností podle § 54 odst. 1 písm. a) zákona o DPH a jako takové je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně podle § 51 odst. 1 písm. c) zákona o DPH. V návaznosti na to je i zprostředkování tohoto převodu podle § 54 odst. 1 písm. t) zákona o DPH osvobozeno od DPH bez nároku na odpočet daně podle § 51 odst. 1 písm. c) zákona o DPH.

Pro úplnost je třeba uvést, že se samostatně posuzuje převod družstevního podílu a zprostředkování tohoto převodu. Byť tedy dochází k převodu družstevního podílu příkladně občanem (osobou nepovinnou k dani) a pro něj se zpravidla nebude jednat o ekonomickou činnost ve smyslu § 5 zákona o DPH, a tedy nebude předmětem DPH, stále platí, že pro plátce DPH (vycházíme z Vašich informací o realitní činnosti), který takový převod zprostředkovává, se posuzuje § 54 odst. 1 písm. t) zákona o DPH samostatně - tj. dochází ke zprostředkování činnosti obecně vymezené v § 54 odst. 1 písm. a) zákona o DPH, které je pro tohoto plátcem předmětem DPH.

Jako plátce svoji provizi za zprostředkování uvedete v daňovém přiznání na řádku 50 – plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Toto plnění nevstupuje do kontrolního hlášení (viz pokyny k vyplnění kontrolního hlášení, strana 3), ale bude mít dopad na krácení nároku na odpočet daně dle § 76 zákona o DPH z přijatých zdanitelných plnění.

Kategorie: Metodické dotazy

Daň: Daň z přidané hodnoty

Oblast úpravy: Ostatní

Zveřejněno: 14.10. 2026

Číslo dotazu: 571