Zahrnování úroků do vstupní ceny zásob vytvořených vlastní činností

Dotaz:

Dobrý den,

Dovolujeme si Vás požádat o Váš názor k zahrnování úroků do vstupní ceny zásob vytvořených vlastní činností.

V praxi se s touto problematikou lze setkat např. u developerů, kteří by měli o jimi budovaných nemovitostech určených k prodeji účtovat jako o zásobách vytvořených vlastní činností. Výstavba je často financována z úvěrů, se kterými je spojeno hrazení úroků věřiteli.

Mezi odbornou veřejností se poměrně zásadně rozchází názory na to, zda by úroky měly být účtovány do nákladů v období, kdy závazky z úroků vznikají, nebo do vstupní ceny zásob s tím, že by do nákladů vstupovaly až v okamžiku jejich prodeje.

Argumenty pro zahrnování do nákladů:

§49 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb. stanoví, že do pořizovací ceny zásob se nezahrnují úroky
Zahrnutím úroků do vstupní ceny zásob by mohla být obcházena pravidla pro nízkou kapitalizaci
Argumenty pro zahrnování úroků do vstupní ceny zásob
§25 zákona o účetnictví stanoví, že zásoby s výjimkou zásob vytvořených vlastní činností se oceňují
pořizovacími cenami; zásoby vytvořené vlastní činností se oceňují vlastními náklady
§49 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb. stanoví, že vlastní náklady se oceňují ve skutečné výši a zahrnují přímé náklady a mohou zahrnovat také poměrnou část variabilních a fixních nepřímých nákladů
Zahrnutí úroků do vstupní ceny odráží věrný a poctivý obraz účetnictví

Vzhledem k tomu, jak jsme uvedli, že názory auditorů a daňových poradců se diametrálně liší, jedna skupina se přiklání a má argumentaci pro zahrnování úroků do nákladů a druhá skupina pro jejich zahrnování do vstupní ceny zásob, dovolujeme si Vás požádat o Váš názor k této problematice.

S přátelským pozdravem

Odpověď:

Vážení,

žádáte nás o názor ve věci zahrnování úroků do ocenění zásob vytvořených vlastní činností. Požadavek o stanovisko kladete zejména ve vztahu k developerům, kteří o jimi budovaných nemovitostech určených k prodeji účtují jako o zásobách vytvořených vlastní činností, přičemž uvedená výstavba je financována z úvěrů.

K tomuto Vašemu dotazu sdělujeme:

Podle stávající úpravy § 49 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „VoÚ“), jsou z ocenění zásob vyloučeny úroky z úvěrů a zápůjček poskytnutých na jejich pořízení pouze v případě, že jsou tyto zásoby oceňovány pořizovací cenou. Otázku, zda jsou tyto úroky vyloučeny z ocenění zásob rovněž při jejich ocenění v úrovni vlastních nákladů, resp. při jejich vytvoření vlastní činností, účetní předpisy výslovně neupravují. Obecně platí, že čím dlouhodobější cyklus má tato činnost či charakter výroby, tím je okruh vlastních nákladů, resp. přiřaditelných přímých a nepřímých nákladů, širší a rozmanitější (srov. § 49 odst. 5 VoÚ a Interpretace Národní účetní rady I‑35).

Z tohoto úhlu pohledu je nutné vždy přihlížet k podmínkám konkrétního případu z hlediska naplnění povinnosti věrného a poctivého zachycení ekonomické reality dle § 7 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoÚ“). Důvodem pro odlišné ocenění by neměl být rozdílný způsob evidování určitého aktiva, nýbrž pouze odlišnost okolností pořízení daného aktiva či odlišnost ekonomické podstaty transakce (srov. § 7 odst. 2 ZoÚ). V této souvislosti nelze přehlédnout tyto skutečnosti vyplývající z platné právní úpravy:

Účetní jednotka má povinnost vykazovat výnosy a náklady spojené s určitou zakázkou zásadně do účetního období, s nímž věcné a časové souvisí (srov. § 3 odst. 1 ZoÚ). Proto při dlouhodobém výrobním cyklu (typicky při několikaleté výstavbě nemovitostí v rámci developerského projektu) nelze při ocenění takto vytvořených aktiv pominout žádný významný druh nákladu, který prokazatelně příčinně souvisí se zakázkou a který se ve výnosech odrazí až při jejím ukončení.
Při pořízení dlouhodobého majetku účetní předpisy možnost kapitalizace úroků (za předpokladu, že se pro kapitalizaci úroků účetní jednotka rozhodne) výslovně předpokládají v § 47 odst. 1 písm. b) VoÚ. V případě zásob vytvořených vlastní činností, k nimž jsou příčinně přiřaditelné i příslušné úroky, účetní předpisy jejich zahrnutí do vlastních nákladů nezakazují, přičemž lze dovozovat, že toto platí pro vlastní náklady aktiv s dlouhodobým cyklem.
Volbu metody ocenění provede účetní jednotka s ohledem na povinnosti stanovené zákonem, zejména se zřetelem k povinnosti respektovat princip významnosti a věrného a poctivého zobrazení majetku (srov. § 49 odst. 5 VoÚ).
Ustanovení § 25 odst. 1 písm. w) ZDP vymezuje finanční výdaje (náklady) z úvěrových finančních nástrojů, které nelze uznat za výdaje (náklady) snižující základ daně z příjmů. V § 25 odst. 3 ZDP jsou pak z tohoto režimu daňové neuznatelnosti vyjmuty mj. úvěrové finanční nástroje, z nichž úroky jsou součástí vstupní ceny majetku.

Z těchto důvodů je GFŘ toho názoru, že při úvěrovém financování výstavby nemovitostí, o nichž je účtováno jako o zásobách (srov. § 9 VoÚ), mohou být za určitých podmínek související úroky zahrnovány do vlastních nákladů této výstavby a tímto způsobem nebudou vstupovat do testu nízké kapitalizace dle § 25 odst. 1 písm. w) ZDP. Do hodnoty investiční výstavby lze takto kapitalizovat související úroky z účelového úvěru či zápůjčky poskynutých výhradně na tuto výstavbu, které jsou příčinně přiřaditelné danému výkonu a vztahují se k období činnosti. Za příčinnou souvislost v této souvislosti považujeme nejen schopnost prokázat vztah sjednaného úvěru k financování pořízení daných zásob, ale také skutečnost, že čerpaný úvěr (resp. jeho část), z něhož jsou úrokové náklady zahrnovány do ocenění, v každém okamžiku výrobního cyklu nepřevyšuje skutečně vynaložené vlastní náklady na vytvoření daných zásob.

Nejzazším okamžikem, do kterého lze úrokové náklady takto kapitalizovat do ocenění, je potom logicky okamžik, kdy je zásoba uvedena do stavu způsobilého k použití, resp. prodeje.

Pro úplnost dále uvádíme, že výše uvedené platí za předpokladu, že předmětné transakce splňují charakter dluhového financování a nejedná se tudíž o transakce, jejichž skutečným obsahem je zastřené poskytování vlastního kapitálu.

Při posuzování Vámi předloženého dotazu vycházelo GFŘ výhradně z údajů uvedených ve Vašem podání bez podrobných znalostí konkrétních informací a souvislostí, které se k předmětnému problému vztahují s tím, že podrobnost této odpovědi je determinována podrobností vznesených dotazů. Dále si Vás dovolujeme upozornit na skutečnost, že GFŘ není oprávněno k závaznému výkladu právních předpisů a rovněž k poskytování právního poradenství či ke schvalování konkrétních způsobů zdaňování v individuálních záležitostech.

S pozdravem

Kategorie: Metodické dotazy

Daň: Daň z příjmů právnických osob,Ostatní

Oblast úpravy: Ostatní

Zveřejněno: 05.12. 2025

Číslo dotazu: 375